Статьи
«Per aspera» кадастра*
Об ожидании роста налогов на недвижимость в Саратовской области
Юлия КЛИМЕНКО
*Известное латинское выражение «Per aspera ad astra» переводится как «Через тернии к звездам». «Per aspera кадастра» мы интерпретируем как «Через тернии кадастра».
Все началось с проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) недвижимости по всей стране. В прошлом году пересмотрели стоимость земельных участков, в этом — объектов капитального строительства (домов, квартир, дач, гаражей и прочих построек). Занимались этой работой специальные бюджетные учреждения, созданные в каждом регионе в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года.
У нас такая организация - уже упомянутый Центр государственной кадастровой оценки (Госкадастроценка) - появилась в 2017 году. И на днях отметила свое 6-летие. За это время учреждение успело несколько раз пересмотреть стоимость земельных участков и зданий в регионе.
До всероссийской ГКО объекты капстроительства сотрудники центра переоценивали в 2020 году. Предыдущую кадастровую стоимость недвижимости в губернии определяли еще в 2012 году. По сравнению с этими данными, в 2020-м у нас на 50% подорожали торгово-развлекательные комплексы, магазины, кафе и рестораны. Цена же остальных построек заметно снизилась. Например, многоэтажки подешевели на 23%, квартиры в них — на 28%, гаражи — на 43%, культурные и спортивные объекты — на 12%, частные дома — на 96% (!), а помещения в них — на 12%. В среднем по области стоимость зданий всех категорий снизилась на 88%.
Такие данные были размещены на официальном сайте Госкадастроценки в разделе «Анализ результатов определения кадастровой стоимости ГКО 2023» еще в конце августа (сейчас ни этого документа, ни раздела на сайте нет). Поначалу эта информация прошла незамеченной. Однако ее обнародование в саратовских СМИ вызвало большой резонанс. Внезапное разбогатевшие собственники недвижимости не испытали особой радости. Ведь чем дороже постройка, тем выше налог.
Похоже, в других регионах предварительные итоги кадастровой оценки не вызвали особого резонанса. Во всяком случае, местные медиа ограничились сообщениями о публикации данных на ресурсах их госкадастроценок и приеме замечаний.
Наряду с Саратовской областью исключением стал Санкт-Петербург. В Северной столице, по данным издания «Фонтанка», коммерческая недвижимость подорожала почти в два раза, а жилье — на 87%.
Правда, после обращения питерских бизнесменов к Президенту России, как пишет РБК, власти Санкт-Петербурга согласились на год ограничить рост налоговой нагрузки. Иными словами, в 2024 году налог на имущество организаций вырастет всего на 20%.
У нас же представители региональной власти нашли другие методы успокоения общественности. По уверению министра – председателя комитета по управлению имуществом региона Екатерины Лавренко, рост кадастровой стоимости зданий и сооружений «не будет иметь серьезных последствий» для обычных граждан. Да и на бизнес не окажет сильного влияния.
Рядовым владельцам квартир, дач, гаражей и прочего власти разрешили раскошеливаться постепенно. Каждый год, как объяснила Лавренко, налог будет увеличиваться всего на 10%. Повышение будет происходить до тех пор, пока сумма реального налога не достигнет того размера, который должен быть начислен, либо до новой оценки в 2027 году.
Проще говоря, существенно выросший налог на имущество физических лиц заплатить все равно придется. Но не всем — для пенсионеров, многодетных семей, инвалидов предусмотрены льготы. У остальных же остается надежда на переоценку в 2027 году — а вдруг, как и в 2020-м, недвижимость в губернии резко подешевеет.
Кроме того, у всех несогласных с предварительной оценкой есть возможность ее обжаловать, то есть послать в Госкадастроценку свои замечания. Прием таких заявлений завершился 21 сентября. А с 1 января 2024 года опротестовывать придется уже не предварительную, а утвержденную кадастровую стоимость своих владений. Если, конечно, посчастливится ее узнать.
На первый взгляд, в этой процедуре нет ничего сложного. Заходишь на сайт региональной Госкадастроценки, находишь раздел «Проверка кадастровой стоимости» и... Мне, к сожалению, не повезло — в тот день сервис не работал из-за технического сбоя. Но это не страшно, ведь сотрудники госучреждения готовы были прийти на помощь.
«Если какие-нибудь технические неполадки на сайте у нас, то вам консультант уже подскажет по кадастровому номеру», - сказали мне в ГБУ. «Специалист каждому собственнику будет подсказывать?» - с удивлением спросила я, ведь владельцев недвижимости в области более 900 тысяч человек. «Не будет. Она так и делает», - последовал ответ.
«Да, после статьи он (сервис на сайте — ред.) у нас обваливается каждый час, потому что наплыв народа идет», - признался другой представитель Госкадастроценки, но не уточнил, что за статья так взбудоражила граждан.
Наконец меня соединили со специалистом. По названному мной кадастровому номеру квартиры назвали сумму - 1 807 498 рублей. Уже на следующий день сервис починили, и он подтвердил эту сумму. Из любопытства я заглянула еще в один раздел - «Акты об определении КС», чтобы узнать прежнюю цену своего жилья. Сервис выдал 1 616 660 рублей со ссылкой на документ от 1 января 2020 года. Но ознакомиться с ним не удалось — на сайте ГБУ выложены электронные версии актов только с августа 2020-го.
Через две недели меня ждал сюрприз. Работающие сервисы порадовали новыми данными. В разделе «Проверка кадастровой стоимости» цена квартиры увеличилась до 2 280 493 рублей, а в «Актах» - до 2 309 911 рублей со ссылкой на тот же документ от 1 января 2020-го.
Пришлось обращаться за разъяснениями к тому же специалисту. «Так, проверка предварительной стоимости - 2 280 493 рубля. А в актах об определении кадастровой стоимости у вас стоит 2 309 911 рублей», - сообщила она. Объяснить, почему суммы изменились сотрудница учреждения не смогла. Но пообещала выяснить, в чем дело.
«Мне сказали, что отчет пересматривался четыре раза. Это наше право его пересчитывать. Я ходила к нашим оценщикам, мы подняли все четыре отчета. Отчет с учетом замечаний постоянно пересчитывается, и все там меняется. Но именно по вашему объекту ничего не менялось. Или вы мне неправильно кадастровый номер дали, или, не знаю, как... Может, я неправильно посмотрела кадастровую стоимость, потому что 1 миллион 800 тысяч — такой стоимости нигде не было», - поведала специалист.
Она подчеркнула, что при необходимости пересчитывать стоимость могут «и 10, и 20 раз», а окончательные данные, уже утвержденные, появятся только 1 января 2024 года. Радует одно - по словам моей собеседницы, цены на квартиры «как будто не будут» меняться.
Самое смешное, что на следующий день сервисы вернули исходные показатели - 1 807 498 рублей и 1 616 660 рублей соответственно. Больше звонить не стала — нельзя же из-за каждой мелочи надоедать госслужащим.
Надо просто дождаться нового года и утвержденных цен. А если они не понравятся, то слать замечания специалистам ГБУ. Правда, те могут счесть их несущественными и отказать в пересмотре. Тогда придется за свой счет заказывать независимую оценку недвижимости и добиваться снижения стоимости через суд. Хотя и в этом случае желаемый результат не гарантирован.
Тем, кто не хочет усложнять себе жизнь, остается уповать на то, что для них кадастровая оценка «не будет иметь серьезных последствий». К тому же, по словам министра экономического развития области Андрея Разборова, у нас не только «недвижимость прирастает в цене», но и доходы населения.
По поводу влияния переоценки недвижимости на бизнес есть разные мнения. Например, депутат Саратовской гордумы, гендиректор АО Торговый дом «ТЦ-Поволжье» Максим Самсонов полагает, что из-за высокой налоговой ставки (2% от кадастровой стоимости) бизнесу будет дешевле снести свои объекты, чем содержать. Поэтому он предложил обратиться к властям, чтобы ее снизить.
«Вызывает серьезные опасения рост кадастровой стоимости, что затрудняет развитие отечественного малого и среднего предпринимательства. Принимая во внимание данный факт и в связи с геополитической обстановкой, вероятно, требуется на государственном уровне установить запрет на рост кадастровой стоимости на определенный период. Мы предлагаем установить его до 2026 года», - такова позиция вице-президента Торгово-промышленной палаты РФ Вадима Чубарова.
Однако глава ТПП Саратовской области, региональный парламентарий Алексей Антонов полагает, что, скорее всего, это предложение останется на уровне идеи. Об этом он заявил в беседе с корреспондентом «СарИнформа».
Кадастровая стоимость повысилась, приблизившись к рыночной, что справедливо, считает депутат. К тому же, по его словам, «законом разрешается коммерческим юридическим лицам каким-то образом исправлять эту ситуацию». Так, «за прошлый год больше 200 предприятий через суд смогли оспорить кадастровую стоимость».
«Это было сказано и Правительством Российской Федерации, что кадастровая стоимость рано или поздно будет приближаться к рыночной стоимости. Это политика государства. И политика государства — дать возможность предприятиям хоть как-то выйти из ситуации, если они не согласны. А вот уже внутри регионов каждый решает по-своему — есть возможность либо уменьшить, либо отменить.
Здесь нужно с цифрами, с фактами, с экономикой обязательно подходить к таким вопросам, может быть, по торговым центрам, может быть, еще по каким-то юридическим лицам. То есть глобально, секторально. Смотреть, где можно уменьшать, где нельзя.
Раньше была методика кадастровой оценки одна, сейчас правительством принята другая. И она более объективно отражает картину ценовую. Но до сих пор есть факты, когда на одной и той же земле стоят два практически одинаковых здания, а их стоимость отличается в десятки раз. Вот это как раз тот путь, когда юридическое лицо может спокойно идти в Госкадастроценку и сказать: «Ребята, извините, но вы что-то здесь попутали».
Мое мнение, в регионах очень большая социальная нагрузка и соответственно сейчас каждый губернатор, каждый руководитель региона думает о том, как бы выполнить и указы президента, и люди должны получать те уже услуги, которые они хотят получать. Соответственно на это нужны средства. А налог на недвижимость практически весь идет в регион. То есть эти деньги, большая сумма, это возможность в том числе улучшить ситуацию в регионе - для того же бизнеса. Например, потратить средства на создание и обустройство общественных зон, где люди больше появляются, на ту же самую набережную. Смотрите, что вечерами там творится — большое скопление людей. Бизнес, который там сейчас находится в ладоши хлопает, говорит: «Спасибо большое», - поделился Алексей Антонов своим видением ситуации.
И снова мы возвращаемся к тому, что кадастровая стоимость еще не утверждена и может поменяться «и 10, и 20 раз». К тому же глава региональной ТПП пообещал стоять на защите бизнеса.
«Будем работать. У нас еще впереди есть время. Сейчас собираем некую аналитику, смотрим, на кого как это будет воздействовать, будем решать. У нас есть комитеты, мы с ними сейчас общаемся, в том числе и с торговыми центрами, мы смотрим сейчас их экономику, посмотрим возможности», - заверил он.
Фото: © sarinform.ru
