Статьи
Дольщики под защитой банков
О поправках к закону о долевом строительстве рассказали онлайн
С 1 июля 2018 года в силу вступили изменения в 214-ФЗ о долевом строительстве. Они меняют требования к застройщикам и усиливают защиту прав участников долевого строительства. По дорожной карте правительства РФ к 2020 году планируется увеличение роста объемов вводимого жилья до 120 миллионов квадратных метров в год, а также полный переход к банковскому финансированию жилья. Перед банками стоит задача обеспечить простоту и прозрачность всех строительных сделок, а также стать третьей независимой стороной в отношениях между застройщиками и дольщиками. 9 августа представители Сбербанка провели в Самаре онлайн-семинар, к которому подключились застройщики и специалисты банка из семи регионов Поволжского банка, в том числе из Саратовской области.
Представители Сбербанка подробно рассказали застройщикам - участникам семинара о новых принципах работы участников рынка жилой недвижимости, которые работают с привлечением средств дольщиков.
Если раньше по закону один застройщик мог получить одно разрешение на строительство, то новые поправки позволяют одной компании иметь несколько разрешений на строительство, если оно ведется на одной территории при комплексной застройке.
Чтобы получить разрешение на строительство застройщик должен иметь не менее 10% собственных средств от общей проектной стоимости объекта. Теперь застройщикам разрешат использовать средства целевого кредита в уполномоченном банке (до 40% от проектной стоимости строительства), а также займы материнской компании (не более 20% от проектной стоимости строительства). Нецелевые обязательства, согласно нововведениям, не должны превышать 1% бюджета проекта.
С 1 июля 2018 года Сбербанк запустил новую услугу — кредитный продукт с применением механизма эскроу. Счет-эскроу представляет из себя счет условного депонирования, который закрывается до наступления определенных обязательств. Банк открывает застройщику кредитную линию, которая формируется исходя из бюджета проекта. После окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию, банк перечисляет застройщикам средства, сформированные дольщиками на счетах эскроу.
"Механизм эскроу защищает как застройщиков, так и дольщиков. По закону, физлица должны полностью покрыть проект в соответствии с ценой договора. В свою очередь закон защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков. Покупатели квартир в строящихся домах получают гарантию возврата средств от банка, если застройщик не сдаст дом в срок. Сам функционал механизма эскроу можно использовать уже сейчас", - отметили в Сбербанке.
При использовании механизма эскроу для застройщика меняются условия кредитования от банка. Кредит выдается сроком на пять лет, при комплексной застройке сроком до семи лет. Если раньше сумма кредита составляла 60-70% бюджета проекта, то теперь ее увеличили до 85%. Процентная ставка по кредиту будет не стандартной ограниченной, а средневзвешенной. Она будет зависеть от размера средств дольщиков на счетах эскроу, параметров финансируемого проекта и пересчитываться ежемесячно, подчеркнули представители Сбербанка.
В цели правительства РФ входит полное замещение средств дольщиков кредитами банков к 2020 году. В переходный к этому этапу период банки будут применять процедуру банковского сопровождения.
"До 1 июля 2019 года застройщики будут продолжать работать как прежде, то есть смогут привлекать средства дольщиков на строительство, но с одним нюансом. Все платежи будут контролироваться банком. Застройщик открывает на каждое разрешение на строительство расчетный счет, по которому заключается договор банковского сопровождения. Все платежи должны подтверждаться обосновывающими документами. Их печень утвердило правительство РФ", - отметили представители Сбербанка.
Для застройщиков, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, будет применяться упрощенный контроль, а для застройщиков, которые получили разрешение после 1 июля — полный контроль.
"Сбербанк и раньше активно работал с застройщиками и проектным финансированием. Изменения в законодательстве несомненно обеспечат защиту средств дольщиков, а застройщики получат новые условия кредитования от банков. У банка сохраняется интерес к строительному бизнесу. Мы активно работаем на этом рынке, так как являемся одним из крупнейших кредиторов застройщиков жилья", - рассказал в начале семинара управляющий Саратовским отделением ПАО Сбербанк России Алексей Нарыкин.