Долговая яма вместо котлована

"Саринформ" проанализировал ситуацию на рынке недвижимости города

Экономический кризис серьёзно ударил по строительной отрасли региона. Об этом свидетельствует уже то, что министерство строительства и ЖКХ крайне осторожно в своих прогнозах по сдаче жилья. Специалисты министерства ждут, что по итогам года в строй будет введено примерно миллион квадратных метров, но превышения этих показателей не ждут. По словам министра строительства и ЖКХ Дмитрия Тепина, продажи квартир упали с начала года почти на 40%.

Очевидно, что в регионе формируется огромный массив нераспроданного пустующего жилья. Конкретных мер по решению данной проблемы Тепин не озвучил, но выразил надежду, что продажи могут выровняться на фоне традиционного осеннего всплеска. Похоже, чуда так и не произошло, так как строительные фирмы были вынуждены снижать цены на первичном рынке жилья: с начала года типовые квартиры подешевели примерно на полпроцента, сильнее всего упали цены на "элитку"- строители "скинули" стоимость квадратного метра VIP-жилья в среднем на 2 600 рублей.

Упали и объемы ипотеки. По сведениям областного министерства строительства и ЖКХ, жилищных кредитов по сравнению с прошлым годом стали брать меньше на 15% (то есть почти каждый седьмой житель региона передумал брать жилищный кредит). Слабо интересуются саратовцы и льготной программой "Жилье для российской семьи". Пока заявки на приобретение квартир эконом-класса подали всего 60 жителей региона.

Как удалось выяснить "Саринформу", с начала года в области было сдано в эксплуатацию и заселено 32 дома, 22 из них - в Саратове. По информации пресс-службы министерства строительства и ЖКХ региона, было достроено и сдано пять домов для переселенцев из аварийного жилья в Солнечном-2: дома №№4/5, 4"А", 6, 6"А", на улице Панченко и дом №7 "А" на улице Лисина (застройщик- КПСО "Госжилстрой"). В них переселили граждан, которые не успели получить квартиры до конца 2014 года. Но уже в этом году область должна была начать третий этап переселения жилья, в котором планировалось задействовать более 5500 человек.

Сейчас, по сведениям чиновников министерства, для переселенцев в Саратове не строится ни одного дома. Вместо этого в планах чиновников - покупка жилья для них у застройщиков. Ранее областные власти открыто признавали фактический провал программы переселения из аварийного жилья в области.

Несколько лучше обстоит ситуация с жильем для сирот. В частности, для них строятся квартиры в микрорайонах №3 и 4 девятого жилого района Солнечного-2 (КПСО "Госжилстрой"), уже сдан дом №19 в жилой группе №2 того же поселка (ООО СК "Система").

Всего в Саратове строится 155 жилых домов, из них чуть меньше четверти (42 стройплощадки) заморожены. При этом только 26 остановленных строек внесены в реестр проблемных объектов. Дольщики этих домов могут получить компенсации за непостроенные квартиры через суд. Застройщики лишь четырех проблемных домов из 26 не являются банкротами. Остальные фактически не имеют денег для продолжения хозяйственной деятельности, в них введены процедуры внешнего управления или они уже признаны несостоятельными: ООО "Геотехника-ФИН", "Дельфин и К", " ЖСК "ЖКХ-96", ЗАО "Стройинтерсервис", ЖСК "Капитель-2002", ООО "Поволжье Газэнергостройсервис", ООО "Фонд Жилищного строительства", ЖСК "Чайка-6", ООО "БИОС", ООО "Гермес-97", ООО " Новострой XXI", ЖСК "Свой дом".

22 стройки - больше половины от общего числа замороженных - были остановлены до 2012 года включительно, а в девяти домах даже не заложены фундаменты. Причины остановки строительства чаще всего не в падении спроса. Как пояснили в министерстве строительства и ЖКХ, обычно стройки тормозят такие факторы, как неоформленная земля на спорных участках, несоответствие параметров строительства ранее заявленным (когда строится дом с числом этажей выше указанного в проекте) или не полученное вовремя разрешение на строительство. Именно так случилось с четырьмя площадками, строительство на которых вообще не начиналось: ООО "Ковчег – 2002", дом на углу улиц Челюскинцев и Комсомольской, дом на Рамаева, здание на пересечении улицы Хользунова и Рабочей (ПКФ "Ресан") и дом № 11 на Гвардейской, который должен был построить МУП "Саргоркапстройкомплект". За каждым таким долгостроем стоят дольщики, оставшиеся без жилья.

По планам шесть долгостроев из 24 должны достроить и сдать в эксплуатацию в этом году:
1. ЖСК "Свой дом", дом №5 в поселке Новосоколовогорский;
2. ГОУ СПО "Саратовское художественное училище имени А.П. Боголюбова", дом № 59 на Университетской;
3. ЖСК "Дельфин и К", дом № 15/21 на 13-м Шелковичном проезде;
4. ООО "Гермес-97", дом № 12 "Б" на Ипподромной;
5. ЖСК "Календула", дом № 50/60 (секция "Г") на Астраханской;
6. ООО "Феникс-С", дом на улице имени Бардина.

Эти дома находятся в разной степени готовности, в основном, "коробки" зданий уже построены, за исключением дома на улице Бардина, где заложен лишь фундамент. Строительные работы, по данным чиновников, не ведутся ни на одной из площадок.

Список строек-"заброшек" регулярно пополняется новыми. По информации регионального министерства строительства и ЖКХ, в 2015 году было остановлено строительство четырех домов: №№ 14 и 15 на Топольчанской, 6-й микрорайон, застройщик - ЗАО "Стройинтерсервис", дом №12 в 6-м микрорайоне "Солнечного-2" (КПСО "Госжилстрой"), и дом ООО "Базис" со встроенной поликлиникой на улице Зои Космодемьянской. Стройки были заморожены весной этого года. Еще два дома были внесены в реестр проблемных, хотя его строительство было приостановлено как минимум год назад. Речь идет о двух десятиэтажках застройщика "Новострой XXI" в поселке Новый, которые находятся в недопустимой близости от локаторов аэропорта.

В Саратове есть множество недостроенных домов, не внесенных в реестр проблемных. Такие дома представляют собой коробки без коммуникаций. То есть в полностью построенном доме, с фундаментом, стенами, кирпичной кладкой либо нет коммуникаций и лифтов, либо они не подключены. Такое строительство по факту является приостановленным, жить в этих домах нельзя.

Такая ситуация, к примеру, сложилась с домом №14 на улице Зыбина (строительный адрес - по Топольчанской), который строило КПСО "Госжилстрой". Еще в 2006 году между казенным предприятием и ЗАО "Стройинтерсервис" был заключен договор на строительство домов жилой группы №6 в 6-м микрорайоне Солнечного-2. Это следует из материалов Арбитражного суда области.

В жилую группу входят дома № 14 и 12, последний внесен в реестр проблемных (лишь в секции "А" 18-этажки возведены стены до 4-го этажа). В доме №14 нет электропроводки, газовых, водопроводных коммуникаций и лифтов, на зданиях секций Б и В нет крыши. Сдача этого дома перенесена на конец мая 2016 года из-за нестабильного финансирования. По договору 30% из 305 квартир дома принадлежат КПСО, их будут отдавать переселенцам из аварийного жилья.

В феврале 2015 года договор между КПСО и "Стройинтерсервисом" был расторгнут. В прошлом году "Госжилстрой" требовал банкротства "Стройинтерсервиса", однако в августе отказался от требований, потому как субподрядчик оплатил все непогашенные долги (как следует из материалов Арбитражного суда, задолженность составила чуть более четырех миллионов рублей).

Дом, по сведениям дольщиков, должно было достраивать ООО "Требор". Но после проведения через портал госзакупок официального аукциона дом № 14 должно довести до ума ООО "Билдинг". 8 октября рабочие закончили утепление дома и, по словам владельцев квартир, работы на объекте замерли. Не столь давно прокуратура оштрафовала генерального подрядчика - КПСО "Госжилстрой" - за нарушение прав более 300 дольщиков, купивших квартиры в домах №№12 и 14.

У "Стройинтерсервиса", который сотрудничал с "Госжилстроем", есть еще несколько недостроенных домов- 16-этажная высотка в 4-м Чернышевском проезде, 19-этажный дом на улице Чернышевского, 81/33, и шестиэтажка у городского парка (строительный адрес- 1-й Вакуровский проезд). Дом на 4-м проезде Чернышевского должен был быть сдан в третьем квартале прошлого года, сейчас построена 14-этажная коробка, которая до шестого этажа обложена кирпичом. Разрешение на строительство 16-этажки истекает в середине ноября этого года, в 15-х числах декабря должен был быть достроен дом на Чернышевского, к которого построено только основание для 17 этажей. Разрешение на строительство дома у городского парка, у которого не возведена только крыша, уже закончилось в конце июня. Показательно, что в текущем году компания не построила и не сдала в эксплуатацию ни одного дома.

Непростая ситуация сложилась и с домами застройщика "КапиталСтрой". "Дочка" питерской компании "КапиталГрупп" строит дома в 8-м и 10-м микрорайонах Солнечного-2. К концу сентября в 8-м микрорайоне должен был быть построен первый дом, однако, сроки его сдачи уже перенесены на 31 марта 2016 года. К началу сентября в доме не был построен даже первый этаж. К застройщику уже подано несколько исков о банкротстве: в июле с таким заявлением обратился в Арбитражный суд региона институт "Саратовгражданпроект", затем - ИП Наталья Попкова и ООО "СтройБазис". Застройщику удалось расплатиться с "Гражданпроектом", слушания по второму иску продолжаются до сих пор. Компания также не расплатилась с субподрядчиками за уже сданные дома в 10-м микрорайоне.

Недостроенными являются и дома "Фонда жилищного строительства". В реестре проблемных домов только один записан на этого застройщика - на проспекте Строителей (разрешение на строительство заканчивается в конце 2015 года), другие два: на Ильинском проезде (14-этажная коробка достроена) и пересечении Политехнической и 3-го Товарного проезда (построен фундамент и начаты работы выше нулевого цикла) переданы другим застройщикам: "Лесстру" и ООО "Славтехстрой". Сложнее всего ситуация с домом на Политехнической. В 2010 году Фонд передал право на его строительство ООО "ФЖС", которое затем переуступило эти права "Славтехстрою". В середине октября 2015 года "Славтехстрой" попытался добиться банкротства ФЖС, однако застройщик успел погасить часть долгов, и сумма задолженности оказалась недостаточной для открытия производства. В отношении самого "Славтехстроя" в 2012 году было открыто конкурсное производство.

Согласно мировому соглашению, до конца 2016 года Фонд должен был сдать дом на Ильинском проезде, затем – здания на проспекте Строителей и 3-м Товарном проезде. Работы на всех объектах сейчас не ведутся.

По данным чиновников министерства строительства, в 2015 году истекают или уже истекли разрешения на строительство по 15 адресам: комплекс домов ООО "Приволжье Гранд" на Большой Затонской, №12; трехсекционный дом на углу Шелковичной и Большой Садовой (ООО "Лик-М"), Ново-Астраханское шоссе, №38 А (ООО "ГрадИнвест"), дом ЖСК "Аврора-2001" на проспекте Энтузиастов, между домами № 10 и 12 (ООО "ВУЗремстрой"), дом на улице Маркина (ООО "Зодчий"), дом №45 на Мичурина (ЗАО "УМ-24", ведется консервация объекта), Большая Казачья, дом № 113 (ООО "АСТЭК-Девелопмент"), 10-й микрорайон Солнечного-2, дом №7 (ЗАО "Сартехстройинвест" – секции Д и Е), дом №10, 2-й микрорайон, 9-й жилой район Солнечного-2, дом №4 - документы на продлении (ОАО "ИКСО", ООО СК "ЖБК-3"), 10-й микрорайон Солнечного-2, дом №15 (КПСО "Госжилстрой", ООО "Альфа-Рекорд"), дом №3 в 7-м микрорайоне Солнечного-2, (ЖСК СК "Кронверк-2"), 2-я Дачная, профилакторий "Сокол", дом №2 (ЖСК "Топаз", ООО "СарКапСтрой"), Производственная, №9 (МУП "Саргоркапстройкомплект", ЖСК СК "Кронверк-1"), проспект Строителей (Фонд жилищного строительства). Еще четыре дома должны быть сданы в начале 2016 года, хотя в настоящий момент находятся на начальном этапе строительства: 8-й Микрорайон Солнечного-2, жилая группа №1 - в марте 2016, работы нулевого цикла, секции А-Д на улице Чернышевского, 1 и Заводской, 1/27 (генподрядчик ЖСК "Стройком-2011"), дом №4 в 7-м микрорайоне Солнечного-2, (ЖСК СК "Кронверк-2").

У ряда замороженных строек есть и криминальный след. В начале века некоторые застройщики пытались получить сверхприбыль со строек с помощью серых схем строительства. Эти механизмы связаны с банкротством застройщика и перепродажей долгостроя субпродрядчикам. Одно из таких дел раскрыли полицейские Саратова. Так, председатель ЖСК "Капитель-2002" Наталья Рахманова наняла субподрядчика для строительства дома на улице Чернышевского, на противоположной стороне от городского парка имени Кирова. По договору в качестве оплаты за выполнение строительных работ ООО "Мегастрой" получало 90 квартир общей стоимостью 79,2 миллиона рублей в построенном доме. По сведениям областной прокуратуры, директором ООО "Мегастрой" также являлась Рахманова. Предприимчивая председатель ЖСК составила документы, в которых указала, что подрядчик выполнил строительных работ на 51,3 миллиона рублей, хотя по факту строители возвели всего несколько этажей высотки. Сумма реально выполненных работ, по оценкам полиции, не превысила 15,5 миллиона рублей. После оформления документов представитель ЖСК обратился в Арбитражный суд и заявил о невыполнении субподрядчиком своих обязательств. "Мегастрой", а затем и ЖСК "Капитель-2002" признали банкротами, в настоящий момент они ликвидированы, имущество организаций распродано. Без квартир остались 250 дольщиков, дом до сих пор не достроен.

Приведенные выше факты свидетельствуют: на строительном рынке Саратова сложилась кризисная ситуация. Почти треть стройплощадок заморожены, шестая часть официально признана догостроями, 19 домов находятся в подвешенном состоянии - они не признаны остановленными и проблемными, но сроки строительства уже сорваны. При этом зачастую проблемные дома расположены в новых и, казалось бы, развивающихся районах. Остановке строек способствует и общее падение спроса, из-за которого около 40% квартир, построенных в 2014 году, так и не были распроданы, и повышение цен на стройматериалы.