Цены на квартиры растут, невзирая на продолжающийся кризис

Строительная отрасль в Саратовской области до сих пор находится в состоянии кризиса. Такое заявление сделал региональный министр строительства и ЖКХ Сергей Канчер. Казалось бы, при таком раскладе стоимость жилья должна падать, а она, по словам чиновника, будет продолжать расти.

Слово «кризис» который год неприятно режет слух всем людям планеты Земля. Понимание того, что он был вызван искусственно, никак не спасает от его совершенно реальных, осязаемых последствий. Богатые тешутся, придумывая новые схемы собирательства денежных знаков, а средний класс, как принято, сносит волной туда, куда направили водный поток первые.

Пока экономисты пророчат вторую волну кризиса (некоторые аналитики считают, что она началась год назад в Европе и скоро докатится до России), как выясняется, в нашем регионе еще не покончено с первой! Обозначим признаки этой всемирной заразы в строительной отрасли: приостановка новых проектов (или отказ от их реализации), снижение объема строительных работ и, как следствие, снижение цен на отделочные и строительные материалы, что, несомненно, приводит к уменьшению стоимости квартир. Начиная с осени 2008-го и по 2010-й эти признаки можно было наблюдать на саратовском строительном рынке.

О сегодняшней ситуации Сергей Канчер рассказал на брифинге, посвященном итогам работы ведомства. В первую очередь он посетовал на низкие темпы ввода жилья в области: «За восемь месяцев (с января по август) было введено 447,2 тысячи квадратных метров из запланированных 1 миллиона 235 тысяч. Пока этого, конечно, мало, но мы будем наверстывать. На это есть еще четыре месяца». По объемам введенного жилья сейчас область занимает четвертое место в ПФО. Явный признак кризиса. Но что дальше? По сюжету, цены должны тоже лететь вниз или хотя бы оставаться стабильно низкими. А они, негодники, все рвутся вверх.

«Понятно, что до уровня конца 2008 года цены никогда не опустятся, — смело отметил министр. — Строительная отрасль до сих пор не пережила кризис, а это заставляет ставить новые стандарты и думать по-другому. Цены будут только расти». По его словам, на сегодняшний день стоимость квадратного метра в области превысила 36 тысяч рублей на первичном рынке и 32 тысячи — на вторичном. В Саратове цифры значительно выше — 42 и 41 тысяча рублей соответственно.

Если взглянуть на данные Саратовстата, то увидим, что цены неизменно стремятся к небесам. До кризиса (IV квартал 2007 года) квартиру среднего качества можно было приобрести в среднем за 22 712 рублей за квадратный метр. Следующий кризисный год, по информации ведомства, отчего-то не принес падения цен (27 307 рубля — за тот же тип квартир). И к октябрю этого года мы подошли с цифрой 32 034 рубля. Получается, что стои¬мость одного квадратного метра в области с 2008 года взлетела на пять тысяч рублей!

Эксперты же, к которым обратился корреспондент «Времени» с просьбой обосновать, в чем заключается кризис в строительной отрасли, назвали (удивительное дело!) стоимость квартир в регионе стабильно низкой.

«Кризис выражается, во-первых, в спаде в работе отдельных предприятий, продукция которых сейчас оказалась недостаточно востребованной, — рассказал генеральный директор ЗАО «Саратовоблжилстрой» Леонид Писной. — Например, в Саратове объем производства кирпича уменьшился. Во-вторых, не до конца восстановилась платежеспособность населения». Цены, по словам строителя, практически не растут: «Они незначительно увеличились по сравнению с прошлым годом. В любом случае, они ниже, чем в 2008 году, на 15%».

Такой же версии развития событий о снижении стоимости жилья придерживается вице-президент некоммерческого партнерства «Саратовская ассоциация риелторских фирм» Вячеслав Клокотов: «Цены проседали постепенно от 2008 года к 2009–2010. Потом они достигли дна и второй год стоят на месте. Цены на квартиры на первичном рынке упали на 40% от максимальной стоимости, которая была до кризиса. На вторичном рынке — чуть меньше. Сразу стало ясно, насколько рынок недвижимости был переоценен в докризисное время. Если цены на недвижимость обгоняют инфляцию в два-три раза — это ненормально. Был явный перегрев». Сейчас, по его данным, средняя стоимость квадратного метра жилья на окраинах города составляет около 20 тысяч рублей. В центре — 40–45 тысяч.

«Цены фактически стабилизировались, — продолжает Вячеслав Михайлович. — Они находятся на дне достаточно давно. Мы наблюдаем только сезонные колебания. Саратовская область — один из регионов России, где самые низкие цены на квартиры. Это о чем говорит? О том, что либо у покупателей нет денег, либо предложение больше спроса. Получается: у нас в этом смысле депрессивный регион». Кризис, на его взгляд, заключается в том, что сейчас нет смысла строить новые объекты, потому что реализовывать их непросто.

Действительно, продажа квартир сейчас идет с трудом. Об этом говорит и ректор Высшей школы недвижимости, председатель правления Фонда гражданского строительства и экспертизы им. С.А. Калистратова Яков Стрельцин: «Объемы строи¬тельства восстановились (по сравнению с 2008 годом). Но реализация построенного идет более медленными темпами. Восстановление такой же покупательской активности, как в 2005–2006 годах, когда квартиры уходили быстро, — это дело нескорого будущего». Как следствие недостаточного спроса — стабильно низкие цены. По словам Якова Саввича, в 2007–2008 годах они были очень высоки. К примеру, за метр в квартире в новостройке на Набережной космонавтов надо было заплатить около 80 тысяч рублей. Цифры, бывало, зашкаливали и под 90 тысяч.

«Сейчас цены в среднем на уровне 40–50 тысяч в центре, — называет он уже знакомые нам суммы. — Но возросли строительные издержки, доходность проектов снизилась. Строители работают на пределе своей рентабельности. Она упала почти вдвое. Когда восстановится макроэкономика, тогда восстановится и спрос. Не вижу оснований, чтобы это произошло в ближайший год». Стрельцин считает: несмотря на то, что кризис в области еще присутствует, пика сейчас не наблюдается. Следующий пик, по его словам, будет не менее чем через три года.

В целом эксперты сходятся в том, что квартиры реализуются тяжело, и при этом считают, что цены низкие! Вячеслав Клокотов позитивно смотрит в будущее: «Постепенно строительная отрасль выходит из кризиса. Некоторые проекты возрождаются. Например, жилой комплекс «Изумрудный» в Новосоколовогорском районе. Местные власти выкупают квартиры и передают их нуждающимся. Идет поддержка и по федеральным программам, которые касаются расселения из аварийного жилья и предоставления квартир военным».

По словам Леонида Писного, для преодоления кризиса было сделано довольно много, но теперь нужно, чтобы «время вылечило». «Если второй волны кризиса не будет, то строительная отрасль должна восстановиться к 2014 году. И восстановится критерий доступности для населения. Если волна будет, то все зависит от Правительства РФ. В 2008, 2009, 2010 годах оно предприняло меры, благодаря которым строительная отрасль удержала позиции. Она, конечно, сдала, но некритично».

Что же выходит? А выходит то, что, несмотря на медленную реализацию введенного жилья (по словам Сергея Канчера, речь можно вести о десятках тысяч метров), цены на него не только не падают, но даже потихоньку растут. Застройщики не желают их опускать и тем самым увеличивать свои объемы продаж, ожидая лучших, «жирных» времен. Тогда они вновь взвинтят цены и получат сверхприбыли. Но будут ли они — эти времена? Пока ситуацию спасают госзаказы. А если их не будет, или они уменьшатся в объемах? Не придется ли года через два-три прижимистым строителям и риелторам продавать квартиры за копейки, как это случилось в конце 2008 года?