Недавно вступил в силу приказ Министерства регионального развития РФ, которым утвержден стандарт стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на третий квартал 2012 года. Для Саратовской области он теперь составляет 24 600 рублей (во втором квартале было 23 750). Это самый низкий показатель в ПФО и один самых низких по стране. Хорошо это или плохо? И почему же все-таки у нас такое дешевое жилье?

Стандарт и цены

Прежде всего нужно понять, что стандарт стоимости — это вовсе не средняя рыночная цена квадратного метра, как считают некоторые. Это та величина, исходя из которой региональная власть рассчитывается с застройщиками за квартиры, предназначенные льготным категориям граждан (военным, сиротам, участникам Великой Отечественной, ликвидаторам чернобыльской аварии, переселенцам из аварийного жилья и т. д.), либо выдает последним социальные выплаты. Однако это еще и своеобразный ориентир для свободного рынка жилья того или иного региона. Поэтому именно дешевизна саратовского стандарта стоимости сказывается на том, что средняя цена на жилье в регионе также самая низкая в ПФО (по области она составляет 36 с половиной тысяч за метр на первичном рынке и чуть более 31 тысячи на вторичном).

Но что же все-таки является определяющими факторами для Минрегионразвития при определении стоимости стандарта для того или иного региона? В немалой степени это — темпы объемов строительства и стоимость стройматериалов. Известно, что в Саратовской области объемы вводимого жилья растут уже третий год подряд. По статистическим данным, в январе-июне текущего года на территории губернии за счет всех источников финансирования введено в действие 2553 квартиры общей площадью 315,2 тысячи квадратных метров. Это составило 103,8% к соответствующему периоду 2011 года. В расчете на 1000 человек населения в первом полугодии построено 125,7 «квадрата» жилья (в январе-июне 2011 года — 120,8).

Правда, в других областях и весях страны этот процесс происходит стремительнее. Скажем, за весь 2011 год мы ввели меньше жилья, чем в Татарстане, Башкортостане, Нижнем Новгороде и Самаре. А в расчете введенных метров на тысячу населения уступаем еще Чувашии, Марий Эл и Пензе. По данным показателям мы хотя и не в числе лидеров ПФО, но уж, во всяком случае, не в числе аутсайдеров. Середнячки. Так почему же для Саратовской области определили самый низкий стандарт стоимости?

Давайте посмотрим на ситуацию с другой стороны. Жилья вводится, может, и немало. Но сколько его реализуется? Как быстро? И кому? На эту тему строители как-то не очень любят распространяться. В интервью «Времени», опубликованном в прошлом номере газеты, министр строительства и ЖКХ Саратовской области Сергей Канчер неохотно признался, что нереализованные квадратные метры исчисляются десятками тысяч. А по данным риелторов, 80% продаваемых квартир приходятся как раз на госпрограммы для льготников и ипотеку. Причем доля первых составляет 57%. Немалая же часть выдаваемых жилищных кредитов приходится опять же на льготную ипотеку, которой занимается Ипотечная корпорация Саратовской области. А кто является ее учредителем? Правильно, правительство региона. А что это означает? Да то, что в подавляющем числе квартирных сделок самое активное участие принимает го-су-дар-ство. И прежде всего — областной бюджет, внешний долг которого достиг устрашающей цифры — 36 миллиардов рублей. Может ли он позволить себе в такой ситуации рассчитываться с застройщиками по более высоким ставкам? Вопрос риторический.

Вынужденный демпинг

Теперь что касается стоимости стройматериалов. Как заявил Сергей Канчер, они у нас одни из самых дешевых в ПФО. Но за счет чего это происходит? Энерготарифы в области одни из самых высоких в ПФО. Похвастаться какими-то более современными технологиями, удешевляющими конечный продукт, наши производители цемента, бетона и кирпича тоже пока не могут. С другой стороны, спрос на их продукцию из года в год растет. Так, например, в первом полугодии выпуск стеновых блоков из ячеистого бетона увеличен в 2,4 раза, нерудных строительных материалов — на 40,4%, в том числе гальки, гравия и щебня — на 38,1%. Объемы производства извести выросли на 6,9%, конструкций из сборных железобетонных деталей — на 5,2%, строительного кирпича — на 3,7%.

Единственное, что может оправдать дешевизну стройматериалов, — дешевая рабочая сила. Средняя зарплата в строительном комплексе Саратовской области составляет чуть более 18 тысяч рублей. В Самарской — 23 тысячи, в Татарстане — 25... Но это — средняя зарплата. А реально же большинство работяг на том же «Вольскцементе» или Энгельсском кирпичном заводе в лучшем случае получают 15 тысяч. И тому есть объяснение. Если средняя зарплата по экономике у нас не превышает 18 тысяч, то на нее и нужно ориентироваться. Зачем платить больше тем, кому все равно деваться некуда? Но тут же возникает логичный вопрос: а почему бы производителям стройматериалов просто не поднять цены на свою продукцию и на этом основании увеличить зарплаты рабочим? К чему этот демпинг?

Как признался мне в приватной беседе руководитель одной крупной энгельсской строительной фирмы, паритет цен на этом рынке достиг своего предела. Если сегодня подорожает кирпич, бетон, цемент и прочее, автоматически подскочит и стоимость квадратного метра. И тогда не только резко упадут объемы продаж на, скажем так, обычном рынке жилья, но, что особенно важно, строителям станет просто бессмысленно участвовать в госпрограммах для льготников. Потому что существующий ныне стандарт стоимости и так позволяет им извлекать лишь минимальную прибыль (по уверениям последних, они и вовсе сегодня работают если не в убыток, то в ноль). Именно поэтому, по словам нашего анонимного собеседника, между генералами саратовской стройиндустрии и руководством региона достигнута негласная договоренность держать цены из последних сил.

Замкнутый круг

Но сил этих и терпения с каждым годом все меньше. И это понятно: энерготарифы растут стабильно, инфляция — тоже не отстает. А взятые строителями кредиты и проценты по ним от этого не уменьшаются. Следовательно, нужно увеличивать реализацию жилья. Но уровень доходов большинства населения области не позволяет брать все новые высоты. Ипотека? Да, пока худо-бедно она работает. Но то-то и оно, что худо-бедно. Процент по ней (10%) все еще оставляет очень многих саратовцев, желающих приобрести новое жилье, за бортом этого корабля. Ну нет уверенности ни у банков, ни у ИКСО, ни у самих граждан, что в течение многих лет они смогут платить столь внушительные суммы. Тенденции в экономике региона не те. Да что там экономика региона. Сегодня, в преддверии надвигающегося экономического кризиса, и в банках, и в областной Ипотечной корпорации все чаще поговаривают не об уменьшении процентной ставки (к чему активно призывает руководство страны), а о ее увеличении.

Остается одна надежда — на госзаказы, причем по более высоким стандартам стоимости. Именно поэтому саратовские строители так активно лоббируют это повышение. Но у регионального правительства свои резоны. Оно убеждает застройщиков в том, что при резком увеличении стандарта прямо пропорционально вырастут цены и на коммерческое жилье, что еще более сократит объемы его продаж. Впрочем, главное опасение чиновников, видимо, не в этом. С повышением госставки серьезно возрастет нагрузка на областной бюджет. Следовательно, правительство не сможет в должной мере выполнить обязательства по обеспечению квартирами льготников. А подобное развитие событий для команды нового саратовского губернатора крайне нежелательно. Ведь из этой ситуации только два выхода: либо бери новые банковские кредиты, либо прощайся с популярностью у населения. Одним словом, замкнутый круг.
Что будет дальше? На этот вопрос, похоже, сегодня не ответит никто. Слишком много «если». Случится кризис, и цены на жилье, разумеется, упадут, независимо от официального стандарта стоимости. Региональному правительству удастся сделать область инвестиционно привлекательной, и квартиры, безусловно, подорожают, а ипотечные кредиты, хочется верить, станут более щадящими. А не удастся... Что ж, в таком случае, мы и дальше будем «гордиться» самым дешевым жильем при его фактической недоступности.