По качественной офисной недвижимости Саратов отстает даже от среднероссийских параметров

Строительный бум последних лет чаще всего связывают с огромными объемами введенного в строй жилья. Но и коммерческая недвижимость в Саратове возводилась не менее активно. «Время» решило изучить рынок нежилой недвижимости.

Рынок накануне роста

Вопреки распространенному мнению о том, что в областном центре наблюдается избыток офисных и торговых площадей, консультанты и аналитики рынка недвижимости считают совершенно иначе. Например, аналитик и консультант Виталий Смоляков уверен, что в Саратове есть только два офисных центра, отвечающих параметрам класса А: это центры «Ковчег» и «Столыпин», расположенные, соответственно, на улицах Вавилова и Киселева. Конечно, класс В представлен куда более широко, сюда можно отнести и «Навигатор», и ДЦ «На Ильинке», и ТОЦ Мир».... Еще более разнообразно племя офисных центров класса С — чаще всего это бывшие заводоуправления, НИИ. В период кризиса региональный офисный рынок, кстати, не испытал такого сокрушительного падения, как это было в Москве. Но произошло это потому, что наш рынок по сравнению с московским выглядит просто карликовым. Тем не менее, достигнув дна в третьем квартале 2010-го, офисы постепенно пошли вверх — как по заполняемости деловых центров, так и по росту арендной платы.

— Зачастую владельцы офисных помещений класса С, но расположенных ближе к центру города, запрашивают арендную плату, сопоставимую с классом В при несопоставимости уровня сервиса и помещений, — констатирует Виталий Смоляков. — Например, запрашивается по 500–540 рублей за кв. м, тогда как аренда квадрата в центрах класса В стоила в прошлом году 550–600 рублей.

По словам аналитика, недавний кризис не только побудил часть арендаторов уйти в офисы С-класса, но и существенно удлинил сроки окупаемости строительства офисных центров с 8–9 лет до кризиса до 10–12 лет на текущий момент. Видимо, это одна из причин, по которой девелоперы не спешат вкладывать средства в строительство деловых центров, особенно в дорогостоящие проекты высокого класса. А в итоге, по данным ООО «Бюро недвижимости Смолякофф», которое проводило исследование рынка по заказу московских партнеров, Саратов находится на одном из последних мест среди крупных городов России по количеству метров высококлассных офисных помещений на 1 тысячу человек. У нас этот показатель составляет всего 84,5 кв. м, в то время как в Москве — 490 кв. м., в среднем по Европе — от 3000 кв. м. на одну тысячу человек (например, в Париже — 4450 кв. м, в Лондоне — 7100 кв. м, в Варшаве — 1400 кв. м.

Другая причина состоит в том, что офисные центры, даже если они не пустуют, еще далеко не исчерпали свои возможности.

— Настоящий рост с повышением спроса на офисы, строительством новых центров, а не оживление, как мы наблюдаем сейчас, возможен, скорее всего, только к середине 2012 года, — считает Виталий Смоляков.
Торговали-прослезились
Второй стереотип — об избытке торговых площадей — профессионалами рынка также не поддерживается.

— На самом деле в Саратове мало торговых центров с продуманной концепцией и четкой нацеленностью на свою аудиторию. Бытует мнение, что мы сначала построим, а арендатор придет, никуда не денется, — рассказывает Смоляков. — Но у арендатора большой выбор сегодня, и чтобы выдержать в конкурентной борьбе, нужно найти свой сегмент и на него работать. Именно таких продуманных решений на региональном рынке явный дефицит.
К слову, достаточно много таких решений можно найти в спальных районах — микрорайонный торговый комплекс, где есть продуктовый магазин, бытовая химия, некоторые бытовые услуги, а также одежда повседневного спроса. Далее идут торговые комплексы, именуемые районными, — в них покупатели едут со всего района. И, наконец, региональные торговые комплексы, собирающие покупателей со всего города и даже пригорода. В Саратове это ТЦ «Поволжье» на 3-й Дачной, ТРК «Триумф-Молл» на ул. Астраханской, ТК «Мой Новый» на ул. Чернышевского. И во всех случаях в острой конкурентной среде успеха добиваются именно проекты с четкой нацеленностью на аудиторию и продуманностью концепции. В противном случае возможны серьезные проблемы, как у одного торгового центра на выезде из Заводского района, который был построен, видимо, в расчете на рост коттеджного строительства в этом направлении, но оказался в итоге в окружении отнюдь не богатых обитателей окраины, с которыми не сделаешь приличную выручку.
— Специфика торговых комплексов — в их быстрой окупаемости, обычно в течение 5 лет, и необходимости вносить коррективы вплоть до смены концепции каждые три-пять лет, — рассказывает Виталий Смоляков. — Нужно учитывать постоянно сменяющееся конкурентное окружение и быстро реагировать на ситуацию.

По мнению аналитика, заявленные еще до кризиса инвестиционные проекты, связанные с возведением новых торговых центров, имеют достаточно большие шансы быть воплощенными.

— Мы учитываем в своих прогнозах и проекты ТРК «КИТ», «Июнь», «Победа Плаза», и другие, — рассказывает Виталий Смоляков. — И если заявленные замыслы будут воплощены, в 2014 году площадь торговых комплексов в Саратове составит свыше 500 тыс. кв. м против 226 тыс. кв. м на конец прошлого года. Надеюсь также, что в Саратове появится торговый центр формата DIY (Do It Yourself — сделай сам), где можно будет приобрести необходимые для дома товары — от отделочных материалов до мебели и предметов интерьера. А в целом строительство новых торговых центров придает городу современный, привлекательный для инвесторов облик. Важно только не экономить на консультантах, чтобы не совершать дорогостоящих ошибок.