Министерство строительства и ЖКХ Саратовской области запустило в пилотном режиме программу ипотечного жилищного кредитования на первичном рынке. В Минстрое считают, что она позволит многим местным застройщикам закрыть дефицит оборотных средств с помощью дешевых кредитных ресурсов по ставке в 12-14% и закончить порядка 500 тыс. кв. м незавершенного строительства. Застройщики назвали эту ставку вполне приемлемой. Представители кредитных организаций и эксперты усомнились в способности строителей в кризис рассчитаться с банками даже по этой спокойной ставке.

Министерство строительства и ЖКХ Саратовской области совместно с региональным оператором федерального «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» - Ипотечной корпорацией (ИКСО) в этом году в пилотном режиме запустило ипотечную программу «Стимул». Ее целью является «стимулирование кредитования региональных застройщиков, реализующих проекты строительства жилья эконом-класса» (где стоимость кв. м не превышает 27 тыс. рублей – «СарИнформ») и физлиц, приобретающих в рамках данных проектов жилье на первичном рынке. Об этом вчера сообщил глава регионального минстроя Дмитрий Федотов. Стоит заметить, что реализация этой программы стала возможна после внесения в 2009 году изменений в ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов», разрешивших использовать долевое участие в качестве залога. Договор долевого участия после регистрации в регпалате получил свою стоимость, отныне его можно закладывать, а закладную использовать как ценную бумагу.

Господин Федотов озвучил механизм работы новой ипотечной программы. После того как банк принял решение о проектном финансировании завершения жилищного строительства конкретного застройщика, ИКСО подписывает с ним соглашение о фондировании, а также заключает договоры целевых займов и купли-продажи закладных по проекту с отсрочкой поставки. После чего банк кредитует застройщика и граждан - участников долевого строительства, принимая на себя строительные риски. Строительная компания достраивает дома, продает квартиры, возвращает кредит. При этом если застройщик по различным причинам не может продать жилье и, соответственно, вернуть банковский займ, ИКСО гарантированно выкупает у него эти квартиры, и уже сама предоставляет их в ипотеку, после чего рассчитывается с АИЖК.

«Эта схема в кризисное время позволяет застройщикам закрыть дефицит оборотных средств достаточно дешевыми кредитным ресурсами по спокойной ставке в 12-14% вместо предлагаемых сегодня многими банками 20%, - говорит Дмитрий Федотов. - О своей заинтересованности в Программе уже заявили порядка 20 региональных застройщиков и несколько кредитных организаций». С помощью нового ипотечного механизма, заметил глава минстроя, в этом году планируется достроить порядка 50 тыс. кв. м жилья.

«Стимул» вызвал неоднозначную оценку у игроков местного строительного рынка. «Этот механизм безусловно оживит первичный рынок, - полагает глава регионального "Союза застройщиков" Юрий Земсков. - До кризиса региональная ипотека работала, в основном, со вторичным рынком, ее доля на "первичке" не превышала 20%. На мой взгляд, ставка в 12-14% годовых -вполне приемлемая, поэтому "Стимул" сможет реально поддержать местных строителей и поможет многим из них избавиться от "незавершенки"».

«Не сомневаюсь, что данный проект будет иметь позитивный эффект и пользоваться спросом, - полагает руководитель офиса «Городского Ипотечного Банка» в Саратове Ирина Крайнова.

- При этом следует учесть несколько моментов. Вопрос с гарантией выкупа. По крайней мере, у гаранта должно быть достаточно средств для выкупа. Даже если они будут у гаранта на этапе заключения сделки, то на момент наступления обязательств по выкупу у него просто может не оказаться достаточности средств. Поэтому необходимо будет предоставлять дополнительные гарантии, возможно гарантии бюджета соответствующего субъекта РФ или гарантии крупных банков.

Что касается участия каждого конкретного банка, то это будет решаться в любом случае индивидуально каждым участником. Ведь все зависит от уровня риска, который готов нести кредитор, его бизнес-модели. Кроме того, ситуация может осложниться тем, что в Саратовской области далеко не все застройщики полностью удовлетворят требованиям банков с точки зрения платежеспособности, финансовой устойчивости и прозрачности бизнеса. В любом случае сама программ интересна и при решении комплексно вопросов технологии ее реализации, распределения ответственности и несения рисков, уровня компенсации за риск, программа вполне сможет получить свою популярность».

«Мы полагаем, что подобная схема в текущих условиях дефицита кредитных ресурсов для строительной отрасли по приемлемым ставкам вполне может оказаться достаточно востребованной рынком, - говорит аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин. - Можно предполагать, что подобное посредничество агентства заметно упростить задачу привлечения средств на сравнительно комфортных условиях. Для банковских институтов подобная схема подразумевает дополнительные гарантии надежности подобных инвестиций.

Основной вопрос в том, под какую ставку банки будут готовы перераспределять средства. При стоимости фондирования 10-14% банки, скорее всего, будут давать кредиты по 13-20%, в зависимости от качества заемщика. Конечно, для застройщиков это лучше, чем вообще не иметь денег (банки дают им кредиты крайне неохотно), но все-таки достаточно дорого. Еще один вопрос, подо что будут даваться кредиты. В основном участники отрасли сейчас нуждаются в средствах для рефинансирования, а не для строительства новых объектов, в то время как регион как раз заинтересован в наращивание объемов вводимых площадей. Наконец, есть риск качества заемщиков. Спрос на недвижимость все еще находится на низком уровне, а стоимость ипотеки остается запретительной. Как результат, не уверенности, что застройщики смогут успешно рассчитаться по долгам». Об этом сообщает «Ъ».