АРИЖК спасет только тех, кто аккуратно платил и не собирался спекулировать на жилищном рынке

Как известно, с началом кризиса ипотека стала не только одним из проблемных банковских продуктов, но и большой головной болью и государства, и заемщиков. С 1 января этого года вступили в силу
изменения в федеральный закон "О дополнительных мерах государственной
поддержки семей, имеющих детей", по которым можно направить материнский капитал на погашение ипотечных кредитов. Но это еще не все меры, которые смогут снизить остроту ситуации.

Помощь сроком на год

Авторитетное деловое издание РБК daily приводит со ссылкой на Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) данные о том, что в 2009 году порядка 120 тыс. человек могут столкнуться с проблемами при обслуживании ипотечных кредитов, а совокупный объем задолженности прогнозируется в 200 млрд руб. Между тем, по словам представителя АИЖК, в 2009 году агентство выделит на реструктуризацию кредитов не более 25-30 млрд руб. Источник РБК daily, близкий к АИЖК, утверждает, что всего агентство примет участие в реструктуризации кредитов в объеме не более 170 млрд руб., поскольку оставшаяся часть кредитов приходится на жилье, приобретенное для инвестиционных целей.

В декабре наблюдательный совет АИЖК одобрил ряд предложений по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов граждан, оказавшихся в трудной ситуации из-за потери работы или резкого снижения дохода. Поддержка заемщиков будет проходить через создаваемую «дочку» АИЖК -- Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), уставный капитал которой составит 5 млрд руб. Выбрано три схемы поддержки: по первой схеме реструктуризации агентство будет выкупать с дисконтом остаток ссудной задолженности, по которому у клиента возникли проблемы с выплатами. В дальнейшем он становится заемщиком АРИЖК, и агентство реструктурирует его задолженность таким образом, что в течение года он будет платить меньше, чем в свое время банку. В последующие годы его ежемесячные платежи возрастут с учетом той суммы, которую он не доплатил во время действия льготного периода. Вторая схема предусматривает выдачу займа банку от АРИЖК в размере не более 20% от суммы ипотечного кредита, по которому возникли проблемы. По сути, агентство частично оплачивает кредит вместо заемщика. Банк в свою очередь обязуется реструктурировать кредит клиента таким образом, чтобы он платил меньше. Через год клиент вернется к «докризисным» платежам, но при этом ему придется еще доплатить ту сумму, которую вместо него платило АРИЖК. Третья схема -- непосредственное кредитование агентством заемщика в случае, если банк-кредитор не выбрал ни одну из двух программ. АРИЖК будет выдавать кредиты через региональных ипотечных брокеров на сумму, составляющую объем платежей по кредиту заемщика на 2009 год. Так что в течение года клиент будет погашать кредит в банке за счет средств, полученных от АРИЖК. Через год ему придется погашать не только заем в банке, но и кредит от АРИЖК. Предполагается, что ставка по кредиту агентства не должна быть меньше, чем по основному
займу.

Итак, помощь получается довольно-таки суровой. Но и на нее не могут рассчитывать заемщики, которые покупали квартиры в инвестиционных целях, а также те, у кого есть другая подходящая жилплощадь. Есть и другие условия, например, помощи не дождутся клиенты, допустившие просрочку платежа более чем на 90 дней. Помощь получат семьи, чей ежемесячный доход более чем наполовину сократился в связи с кризисом и оказался (за вычетом кредитного платежа) ниже регионального прожиточного минимума. Принципиальным условием также является отсутствие у семьи налогооблагаемого имущества и сбережений.

Есть и другие условия, с которыми можно ознакомиться на официальном сайте Агентства. В итоге, по данным РБК daily, АИЖК так намерено распределить в 2009 году средства, выделяемые государством: 50 млрд руб. — уставный взнос в капитал АРИЖК, 71 млрд руб. — на выкуп закладных, 40 млрд руб. — на выкуп ипотечных ценных бумаг и еще 80 млрд руб. составят кредиты под залог ипотечных кредитов.

У ИКСО случилось 9 дефолтов

В Саратовской области проблемы с ипотекой тоже есть, хотя они не приобрели какого-то чрезвычайного характера. Ясно одно: кредиты под залог жилья перестали быть интересными для банков, поэтому доля Ипотечной корпорации Саратовской области в этом сегменте должна ощутимо вырасти. До кризиса этот вид банкинга бурно у нас развивался. Так, по данным генерального директора ОАО «Ипотечная корпорация Саратовской области» Дениса Филиппова, в 2007 году банками и ИКСО в регионе было выдано более 8 тыс. кредитов на 7,5 млрд. рублей. За 9 месяцев этого было предоставлено займов на 6 млрд, а по итогам года достигнут 20% рост объемов выданных средств относительно итогов 2007-го.

Однако понятно, что в 2009 году все будет значительно скромнее. Что касается роли первой скрипки, которую ИКСО де-факто получит на ипотечном рынке, то корпорация к ней, похоже, готова. В уставный капитал АИЖК вскоре после «официального» начала кризиса правительство России направило 60 млрд. рублей, конкретно нашему региональному оператору, было добавлено 150 млн, что дает возможность предоставлять больше кредитов. Правда, произошли изменения и другого рода: так, по вновь заключаемым договорам с ИКСО проценты выросли с 10,75% годовых до 13–14%. Г-н Филиппов объясняет это так: « Как известно, на жилье, полученное по ипотеке, оформляется закладная, эти закладные являются очень надежными и высоколиквидными ценными бумагами, которые обращаются на фондовом рынке. Так как бумаги российской ипотеки надежны и высоколиквидны, то процент доходности по ним невысок. До кризиса наши ипотечные бумаги охотно брали западные заемщики по низким ставкам доходности, но теперь закладные предлагаются на российском фондовом рынке под более высокие проценты. Поэтому, если деньги привлекаются с рынка по более дорогой цене, государство вынуждено поднимать и процентные ставки для заемщиков».

По данным Д. Филиппова, ИКСО уже направило порядка 150 млн. рублей на выкуп закладных 2006-07 годов у банков, кредитовавших по стандартам АИЖК. Сегодня банки имеют возможность разместить средства на короткие сроки под 20–25% годовых, так что кредиты на 25 лет под 11 % им не нужны категорически, а для корпорации \выкуп – способ увеличения клиентской базы.

По словам г-на Филиппова, на 13 января никто еще не обратился в ИКСО за получением поддержки и реструктуризацией кредита на условиях, опубликованных на официальном сайте АИЖК. Однако обращения такие непременно будут. К сожалению, за прошлый год произошло девять дефолтов со стороны заемщиков-клиентов корпорации, по ним уже приняты решения суда. Если клиенты не предпримут мер по срочному погашению долгов, им придется вернуть кредит. На практике это чаще всего означает продажу квартиры. Из вырученных денег банк берет сумму, выданную в кредит, а незадачливый заемщик забирает остальное. Предполагается, что остального (первоначальный взнос плюс разница между ценой жилья в момент заключения кредитного договора и в момент продажи) хватит, чтобы незадачливому заемщику приобрести жилище.

Остается только добавить, что, по данным официального сайта АИЖК, региональному оператору в этом году в рамках рефинансирования ипотечных кредитов будет направлено 959,6 млн. рублей.