Статьи
Техническая инвентаризация — требование закона и жизненная необходимость
Зачастую не каждый владелец недвижимости, будь то гражданин или организация, обладает полной и достоверной информацией о фактических параметрах (площади, назначении и др. характеристиках) принадлежащего ему объекта недвижимости. Однако такого рода информация просто необходима, причём не только для владельцев недвижимости, но и особенно для её потенциальных покупателей и иных приобретателей. Разберёмся, чем же обусловлена такая необходимость.
Во-первых, отсутствие информации о технических и иных характеристиках объекта недвижимости, подтверждённой соответствующими документами, выданными органами БТИ, может привести к покупке объекта недвижимости (к примеру, квартиры) с самовольной перепланировкой, произведённой другим лицом. А все негативные последствия после совершения такой сделки обрушатся на покупателя — нового собственника. Рассмотрим, какие же сюрпризы могут ожидать ничего не подозревающего нового собственника квартиры, технический паспорт которой, к примеру, был составлен лет 6 назад.
Согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ «Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несёт предусмотренную законодательством ответственность». В данном случае даже если покупатель не имеет отношения к перепланировке вновь приобретённой им квартиры доказывать данный факт придется именно ему, причём в судебном порядке, дабы избежать ответственности, которую установил Кодекс об административных правонарушениях РФ, в частности за:
- самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений (п. 1 ст. 7.21) — предупреждение или наложение административного штрафа от 1000 до 1500 рублей;
- самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах (п. 2 ст. 7.21) — административный штраф от 2000 до 2500 рублей и т. д.
Кроме того, Жилищный кодекс РФ (ст. 29) также предусматривает другой неприятный сюрприз, а именно: собственник, наниматель обязан привести перепланированное жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в установленном порядке. При этом сохранить своё жилое помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии возможно лишь на основании решения суда. Если же собственника (нанимателя по договору социального найма) обязали-таки привести помещение в прежнее состояние, а он не выполняет вынесенные требования, то суд вправе принять решение:
- о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику средств, полученных от продажи, за вычетом понесённых расходов и обязав нового собственника привести помещение в прежнее состояние;
- о расторжении с нанимателем договора социального найма и возложении на собственника помещения (наймодателя) обязанности привести помещение в прежнее состояние.
При этом для нового собственника самовольно перепланированного жилого помещения и для собственника, который является наймодателем такого помещения, устанавливается новый срок для приведения помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в установленном порядке, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.
Во-вторых, отсутствие технической документации, изготовленной компетентной организацией, может нарушить безопасность сделки (к примеру, договор купли-продажи квартиры) и на покупателя помимо вышеперечисленных проблем обрушится другая.
Параметры квартиры, указанные в договоре, не будут совпадать с фактическими её данными (к примеру, по старым данным, жилая площадь составляет 50 кв.м., а фактически после произведённой продавцом перепланировки жилая площадь в квартире окажется всего 40 кв.м.), стало быть, стороны не пришли к соглашению о предмете договора, а данное обстоятельство может послужить поводом для признания заинтересованным лицом в судебном порядке такого договора незаконным.
В-третьих, вспомним, из расчёта чего взимается плата за коммунальные услуги? Ответ, вероятно, для всех очевиден — одной из составляющих данного расчёта является общая площадь помещения. Однако отсутствие достоверных и фактических данных о технических характеристиках жилого помещения, подтверждённых соответствующими документами, может привести к тому, что многие граждане будут переплачивать за предоставляемые им коммунальные услуги, т.к. сведения в организациях, производящих расчёт указанных платежей, давно устарели либо вообще рассчитываются по проектным данным.
Более того, гражданам следует обратить внимание, что принятый сравнительно недавно Жилищный Кодекс РФ (введённый в действие 01.03.2005 г.) исключил из общей площади жилого помещения площади балконов, лоджий, веранд и террас. Поэтому, возможно, тот, кто не уточнил площадь своего жилого помещения и не представил соответствующих документов, вероятно, до сих пор оплачивает коммунальные платежи за площадь лоджии, которая должна быть исключена из общей площади жилого помещения, а соответственно, и из расчета коммунальных платежей.
Подведем итог: штрафы, судебные инстанции, правовые споры, потеря времени и денег — вот далеко не полный перечень негативных последствий, с которыми могут столкнуться граждане, не обладающие полной и достоверной информацией о технических характеристиках своей недвижимости, а также недвижимости, которую хотят приобрести в будущем.
Между тем избежать возникновения неприятных неожиданностей и проблем реально и возможно посредством проведения технической инвентаризации объектов недвижимости. И эти услуги готово оказать ГУП «Сартехинвентаризация» (Областное БТИ).
Обязанность в проведении технической инвентаризации установлена и действующим законодательством РФ. В частности, в соответствии Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 г. № 921:
«Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты недвижимости, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась, по результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект оформляется технический паспорт, который содержит все необходимые характеристики объекта»;
«Плановая техническая инвентаризация объектов проводится в целях выявления произошедших изменений и отражения их в технических паспортах. Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет. Проведение её может быть подтверждено выпиской из реестра»;
«Внеплановая техническая инвентаризация объектов проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учёта (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос) …. Проведение такой инвентаризации также может быть подтверждено выдачей выписки из реестра».
Кроме того, с 01.03.2008 года в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» на организации по государственному техническому учёту и технической инвентаризации возложена обязанность выдавать кадастровые паспорта объектов недвижимости.
Итак, все вышеизложенное свидетельствует о том, что если каждый гражданин будет добросовестно проводить техническую инвентаризацию своей недвижимости путём обращения в организации технической инвентаризации, то многие проблемы исчезнут сами собой. Ведь именно компетентные в области недвижимости организации, в частности ГУП «Сартехинвентаризация» (Областное БТИ), могут гарантировать, что документы, полученные по результатам проведения инвентаризации, будут являться доказательством проведённого государственного технического учёта и наличия объекта недвижимости по определённому адресу, в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и иных характеристиках на определённую дату. При этом наличие таких документов у продавца будет являться гарантией для покупателя совершения им безопасной сделки, ведь платит покупатель за фактически приобретаемую площадь помещения, и этому не должны препятствовать устаревшие (и, возможно, не достоверные) данные, указанные в правоустанавливающем документе продавца!
Стало быть, проведение технической инвентаризации объекта недвижимости является разумным поступком гражданина, вследствие чего он становится обладателем достоверной информации о технических характеристиках объекта недвижимости.
Экономически такой поступок также вполне оправдан, т.к. стоимость технической инвентаризации в ГУП «Сартехинвентаризация» любого объекта недвижимости несоизмеримо меньше вероятных материальных потерь, вызванных её несвоевременным проведением.
Единый справочный телефон ГУП «Сартехинвентаризация»: 304-304.
