В последнее время переустройство и перепланировка жилых помещений совершаются сплошь и рядом.

Как в новых квартирах, так и в квартирах старой планировки такая ситуация обусловлена тем, что люди стремятся улучшить свои условия проживания и сделать их более комфортными.

Как правило, на практике возможны две ситуации:

     - когда переустройство и перепланировка жилого помещения только еще планируются;

     - когда они уже произведены без соблюдения требований закона.

Осуществляя перепланировку или переустройство жилого помещения, некоторые даже не представляют, что существует установленный порядок проведения данных действий, а также того, что необходимо производить соответствующие согласования в определенных органах и организациях.

Кроме того, многие граждане не знают о юридической ответственности за нарушение этого порядка, т. к. считают, что «если квартира моя, значит — могу делать с ней все что захочу». Между тем перепланировка или переустройство жилого помещений, проведенные без соблюдения определенных технических правил и установленного порядка, могут нарушить законные права и интересы иных лиц, а также создать реальную угрозу для жизни и здоровья граждан.

Потому рассмотрим, какой порядок проведения перепланировки или переустройства жилых помещений установлен законодательством РФ.

Нормами Жилищного кодекса РФ урегулированы отношения, возникающие в процессе осуществления переустройства или перепланировки жилого помещения. К видам жилого помещения относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. ЖК РФ устанавливает также понятие переустройства и перепланировки жилого помещения.

Переустройство (переоборудование) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство новых и переоборудование уже существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением законодательства по согласованию с органом местного самоуправления. Для осуществления переустройства или перепланировки жилого помещения собственник (или уполномоченное им лицо) обращается с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления (Администрация района) по месту нахождения помещения и предоставляет следующие документы:

  1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной правительством РФ;

  2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

  3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

  4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

  5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих данное жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель такого жилого помещения по договору социального найма);

  6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

При этом орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Далее орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. И именно данный документ является основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен содержать основания с обязательной ссылкой на нарушения. Допускается отказ только в случае:

  1) непредставления определенных документов;

  2) представления документов в ненадлежащий орган;

  3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

В соответствии со ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии направляется органом местного самоуправления (Администрацией района) в орган, осуществляющий учет объектов недвижимого имущества (БТИ). На основании указанного акта данным органом вносятся изменения в технический паспорт жилого помещения.

Вот фактически и весь порядок проведения перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, который должен быть соблюден гражданином во избежание нарушения норм, установленных законодательством РФ.

• Однако особо следует остановиться на документах, указанных выше в числе других документов, необходимых для осуществления перепланировки и (или) переустройства жилого помещения. Это — подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки жилого помещения и технический паспорт жилого помещения.

Изготавливать данные документы должны компетентные организации. Такой организацией является ГУП «Сартехинвентаризация» (Областное БТИ), аккредитованное в установленном порядке на проведение технической инвентаризации (изготовление технического паспорта) и обладающее лицензией на осуществление проектирования, в том числе — изготовление проектов перепланировок жилых помещений.

Когда перепланировка или переустройство жилого помещения уже произведены, и вышеуказанный порядок не был соблюден, они являются самовольными и порядок сохранения жилого помещения в перепланированном или переустроенном состоянии значительно усложняется. «Чем же?», — спросит читатель.

Обратимся снова к нормам ЖК РФ, в которых определены негативные последствия для лица, которое вопреки установленному выше порядку произвело перепланировку или переустройство жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка, проведенные собственником жилого помещения или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ признаются самовольными в двух случаях:

  1) при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании;

  2) при нарушении проекта, представлявшегося в орган, осуществляющий согласование.

В обоих случаях виновное в правонарушении лицо может быть привлечено к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ, а именно:

- самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений (п. 1 ст. 7.21) - предупреждение или наложение административного штрафа от 1000 до 1500 рублей;

- самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах (п. 2 ст. 7.21) - административный штраф от 2000 до 2500 рублей и т. д.

Кроме того, ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения установлена и в ст. 29 ЖК РФ:

- собственник или наниматель такого жилого помещения обязаны привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование;

- при невыполнении указанной обязанности суд может принять решение в отношении собственника - о продаже жилого помещения с публичных торгов; в отношении нанимателя - о расторжении договора социального найма.

Между тем в ч. 4 данной статьи предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо если это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Однако данное обстоятельство лицу самовольно перепланированного жилого помещения придется доказывать в суде, при этом без специальных юридических познаний сделать это будет нелегко. В связи с чем придется обращаться за поддержкой к адвокату, помощь которого будет стоить недешево.

«Как все сложно и запутанно!» — подумает читатель, ознакомившись с настоящей статьей.

Тем не менее все реально и просто, если обратиться в ГУП «Сартехинвентаризация» (Областное БТИ), которое выполнит следующее: изготовит технический паспорт, подготовит проектную документацию, при необходимости проведет соответствующие согласования, окажет юридическую консультацию и представит интересы заявителя во всех организациях, в том числе — суде и органе по регистрации прав. В результате, обратившись в Областное БТИ, гражданин может получить интересующие его документы, не обременяя себя утомительным хождением по различным инстанциям.

Справочный телефон ГУП «Сартехинвентаризация»: 304-304