Проблема роста цен на жилье в Москве уже возведена в ранг государственной. Квадратный метр в столице нашей родины вздорожал на 40 % за последние четыре месяца и в два раза с начала года. Подобные темпы инфляции в пересчете на квадратные метры несколько выхолащивают содержание национального проекта «Доступное жилье». Поэтому московские строители получают очередное последнее предупреждение умерить свои аппетиты и продавать новостройки подешевле; Госдума озаботилась законопроектами о драконовском налогообложении владельцев двух и более квартир; всерьез поговаривают о введении госрегулирования в строительстве... В Саратове пока относительное спокойствие. Но чего это спокойствие на самом деле стоит?

Не так давно губернатор Павел Ипатов вернулся с совещания при федеральном министре Яковлеве, где тема доступности регионального жилья стала основной. Вскоре у нас в области последовала реакция на услышанное губернатором в Москве. В виде цифр стоимости жилья от областного минстроя. Было заявлено, что средняя стоимость метра на первичном рынке жилья в области составляет 21,8 тыс. руб. При этом элитное жилье в среднем стоит 29 тыс. за метр, а квартиры в «панельках» продаются дешевле — 20 тыс. за квадрат. В общем, рост цен с начала года всего 20 %, и можно особо не волноваться. У нас жилье дорогое, но вполне доступное, потому как есть ипотека и идет наращивание объемов строительства. А кому новостройка не совсем по карману, есть вторичный рынок жилья, где цены еще ниже. Усредненно — процентов на 18. Вот этот «процентный разрыв» и вызвал у меня некое чувство неполноты информации. Своим несколько обывательским и совершенно нестроительным мозгом я понимаю одно: квартирный вопрос — один из самых главных в жизни конкретного человека, который ради его решения собирает все возможные деньги. И новое жилье у нас принято сдавать конкретному покупателю в состоянии «под ремонт». Это когда в радость оштукатуренные стены. Для того, чтобы жить в новостройке, необходим очень дорогой ремонт. При покупке квартиры на вторичном рынке чаще всего достаточно поменять обои с линолеумом и квартира становится вполне жилой. Если цена заселения в новостройку в разы выше, то почему на старте она такая дорогая? Где логика?

Коллизию мне популярно разъяснили профессиональные риэлторы, которые только посмеялись над цифрами областного минстроя. Дали подержать в руках газетку «Квадратный метр», в которой средние цены представлены во всей наглядности. Нет, Федотов не лукавил. Но цена квартиры в Саратове, Энгельсе, Балакове и других населенных пунктах нашей области несколько разная. Выводить из них среднюю несколько некорректно. Как некорректно считать среднюю температуру клиентов больниц. Поэтому уважаемые риелторы долго отбивались от моего вопроса про рост стоимости некоего усредненного квадратного метра в Саратове с начала года. После перехода на конкретные сделки со сравнимыми квартирами в определенных ценовых зонах сейчас и начале года родилась некая средняя цифра — 30 %. Но чем дальше в лес, тем толще партизаны. Оказывается, самые дорогие в пересчете на квадрат оказались однокомнатные и малогабаритные квартиры. Несчастная 14-метровая «малосемейка» в полуаварийном доме на 5-й Дачной равна в своей «квадратно-метровой» цене суперэлитному 300-метровому дворцу с видом на горпарк и набережную. Потому что такая малосемейка остается самым дешевым вариантом отдельного жилья в Саратове. Всего-то 400 тыс! А уж если есть хотя бы 600, то можно попробовать поискать единичку в «хрущебе», метров эдак на 25. Если повезет такую найти. Для сведения: подавляющее большинство единичек в новостройках имеет площадь в 52 метра и цену, превышающую миллион. В общем, вполне доступное жилье.

На рынке жилья в Саратове идет настоящая охота за относительно дешевыми квартирами. В этом сегменте самый большой спрос и самые высокие цены. Которые, в свою очередь, этот самый спрос и диктуют. Вовсе не предложение. Потому что саратовские строители не готовы строить однокомнатные квартиры площадью в 30 метров. Именно такие квартиры наиболее востребованы со стороны тех, кто действительно нуждается в жилье. Хотя у строителей своя правда жизни. Разговоры про их «бешеные доходы» действительно несколько преувеличены. Рентабельность их бизнеса колеблется в районе 15 %, что вполне сравнимо с доходами владельцев продуктовых магазинов или кафетериев. Только рисков у строителей гораздо больше. Поэтому они щедро делятся ими с дольщиками, продавая все квартиры в будущей новостройке на стадии закладки фундамента. И цену на первичном рынке жилья определяют не столько строители, сколько его владельцы. Половина всех квартир в новостройках перепродается в плюс-минус месяц от сдачи дома под заселение. Подождав реального ввода дома в эксплуатацию, — в лучшем случае, пару лишних лет, — половина владельцев квартир хочет немедленно отбить все свои издержки, включая моральные, и получить скромную ренту с вложенного энное количество лет назад капитала. Так что строители виновны лишь в том, что мало строят. А вот насколько мало, об этом особый разговор.

Половина всей квадратуры построенного и введенного в эксплуатацию жилья на территории нашей области — индивидуальное строительство. Это и дом в деревне, и коттедж в пригороде. Причем, доля последнего воистину львиная. Неудивительно, потому что коттеджи площадью менее 250 метров встречаются так же редко, как однокомнатные квартиры. Справедливой для коттеджа считается цена в 15 тыс. за квадрат, и все хозпостройки с земельным участком в нагрузку. Такие цены установились в новых коттеджных поселках. Понятно, что итоговая цена каждого домика зависит от множества факторов, но найти себе домик в пригороде за 5 миллионов — задача более реальная, чем найти однокомнатную квартиру за 600 тысяч. Коттеджное строительство стало реальным ограничителем роста цен на элитное жилье в Саратове, потому что цена коттеджа сравнялась с ценой 150-метровой квартиры. Итак, сминусуем половину от общего количества построенных в этом году в области 400 тыс. «квадратиков». Остается 200 тысяч метров жилья, теоретически социально доступного (ибо нельзя таковым считать коттедж). Но и в этих метрах прячется «элитка», потому что средняя площадь новостройки 85 метров при условно средней цене от областного минстроя в 23 тыс. за квадрат. Право слово, считать квартиру социально доступной за 2 миллиона — как-то нескромно. Ну ладно, Бог с ней. Пусть будет наше социально доступное жилье площадью в 80 квадратных метров и менее. Уже строители говорят, что таких квартир в их домах примерно 40 % от общей площади дома. Или же 1200 квартир, построенных с начала года, если квадратуру перевести в семьи. Из которых 910 справили новоселье в Саратове. Теперь снова слово риэлторам. Трехкомнатных квартир в новых домах площадью менее 80 метров почти не бывает. Если только какая-нибудь годами не сдававшаяся панелька на рынке появится, но это исключение. Подавляющая масса — однокомнатные и двушки. Рост по первым с начала года составил 45 %, по вторым — 40 %. Еще раз повторюсь, это оценка риелторов, которые, скрипя зубами от возмущения самим подходом усреднения показателей цен неповторимых квартир, помогали мне понять специфику саратовского «Доступного жилья».

На рынке жилья в нашей области отчетливо прослеживается оживление. У людей откуда-то появились деньги. Ипотека, слава Богу, еще не оказывает своего благотворного стимулирующего воздействия на спрос, который и так запредельный. Те, у кого есть более 4-х миллионов на покупку жилья, его и покупают. На них приходится примерно 70 % всех построенных «квадратов». Мифическим «средним классом» с его «стометровками» можем пренебречь, и отдадим эти метры тем, у кого есть хотя бы 1,5 миллиона на решение жилищной проблемы. И давайте зададим вопрос: почему эти люди платят за квадраты своих часто действительно скромных квартир больше, чем покупатели элитного жилья? В полтора-два раза больше?..

Михаил Петровский